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物业股抢滩港交所 融信服务递九江赠卵交招股书
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  最近,房地产物业股在港交所刷了一波存在感。

  闽系地产的老大世茂集团的物业服务刚刚上市,恒大物业、融创服务、金科智慧服务、华润万象生活的上市流程也已进入尾声,不久后港交所将接连登录几家物业企业。

  乘着物业上市的浪潮,由莆田人欧宗洪控股的融信服务集团股份有限公司(以下简称“融信服务”)也向港交所递交了招股说明书,拟香港主板IPO上市。

  递交招股书

  壹壹月叁日,融信服务向港交所主板递交上市申请,海通国际担任其 保荐人。

  招股书显示,融信服务是一家全国性综合物业管理服务商,为住宅和非住宅物业提供多元化物业管理服务。根据中指院的资料,按综合实力计,融信服务分别位列贰零贰零年中国物业服务百强企业第贰零名和贰零壹玖年中国物业服务百强企业第贰肆名。

  融信服务的业务布局,主要集中在海峡西岸地区、长江三角洲地区。贰零壹柒年,业务扩展至四川省成都、河南省郑州和天津,总部由福建省福州市搬迁至上海。

  截至贰零贰零年陆月叁零日,融信服务有壹零零个在管项目和捌柒个已签约管理但尚未交付的项目,覆盖两大主要地区和其他地区的肆壹个城市,在管总建筑面积约壹柒零零万平方米,总签约建筑面积约叁肆叁零万平方米。截至贰零贰零年陆月叁零日,在中国壹零零个在管物业管理服务项目中,陆贰个位于海峡西岸地区、贰叁个位于长江三角洲地区,而余下壹伍个位于其他地区,分别占公司截至同日的在管建筑面积约陆捌.壹%、壹柒.捌%和壹肆.壹%。

  业绩方面,招股书显示,在过去的贰零壹柒年、贰零壹捌年、贰零壹玖年三个财政年度和贰零贰零年上半年,融信服务的营业收入分别为贰.陆肆 亿、肆.壹肆 亿、伍.壹捌亿 和叁.壹捌亿元人民币,相应的净利润分别为陆伍贰.叁万、叁叁柒玖.陆万、柒壹伍零.伍万和肆零玖零.柒万元人民币。

  和近期递交招股书的物业公司主业基本上一致,融信服务的主要业务也是包含物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务三大板块。

  具体来看,三大业务中,物业管理为公司目前主要是收入 ,不过随着非业主增值服务的快速崛起,物业管理服务板块占比有所下降。贰零壹柒-贰零壹玖年及贰零贰零上半年,物业管理服务录得收入分别为壹.柒捌亿元、贰.叁柒亿元、贰.捌伍亿元以及壹.陆伍亿元,占比陆柒.叁%、伍柒.贰%、伍伍%以及伍壹.玖%,呈现逐渐下降的趋势。而非业主增值服务收入占比则从贰零壹柒年的叁贰.壹%提升至肆陆.叁%,贡献度逐步提升。

  高度依赖融信中国

  股权资料显示,目前,融信服务控股股东为欧宗洪,欧宗洪通过家族信托HSBC International Trustee Limited透过融心一品和福美国际全资持股融信服务壹零零%股权。

  欧宗洪也是港交所上市公司融信中国(零叁叁零壹.HK)的实控人,同为欧宗洪旗下公司,融信服务与融信中国自然关系密切。

  融信服务自贰零零陆年起一直为融信中国集团开发的项目提供物业管理服务,目前,融信服务最大客户就是融信中国集团,贰零壹柒年至贰零贰零年陆月叁零日前六个月,融信中国集团对融信服务所产生的收益分别为壹.肆贰亿元、壹.柒陆亿元、贰.零柒亿元以及壹.壹壹亿元,占比达到柒玖.玖%、柒肆.陆%、柒贰.陆%以及陆柒.叁%。

  除了为融信中国提供物业管理服务,融信服务也在扩大第三方的管理面积。早在贰零壹陆年,融信服务开始向独立第三方项目提供物业管理服务。资料显示,由独立第三方房地产开发商开发并由融信服务管理的项目总数由贰零壹柒年底的贰捌个增加至贰零贰零年上半年的叁伍个。效益方面,贰零壹柒年至贰零贰零年陆月叁零日前六个月,由独立第三方房地产开发商开发的项目产生的收益分别为叁伍贰肆.伍万元、伍陆零叁.伍万元、陆玖陆玖.玖万元以及肆捌陆玖.肆万元,分别占公司九江赠卵总收益比例的壹玖.捌%、贰叁.柒%、贰肆.肆%以及贰玖.肆%。

  当前物业管理服务企业依赖母公司是物管行业普遍存在的,这种依赖也是物业管理企业发展初期会经历的,融创服务也是如此,上市以后,融创服务需要积极开拓第三方业务,进一步减少对融信中国的依赖。

  物业板块估值回调

  众所周知,由于现金流稳定、抗周期、轻资产等原因,物管企业容易在资本市场获得较好估值。

  据统计,截至发稿,贰零贰零年至今共有壹壹家物业股在港股上市,超过了去年的玖家,物业板块迎来IPO高峰。

  不过,不同于前两年物业股的大热局面,近期市场对物业股的情绪普遍转冷。第一服务控股首日破发,至收盘报壹.柒陆港元,较发行价贰.肆港元跌去贰陆.陆柒%,最新股价为壹.肆零港元/股,世茂服务、合景悠活亦出现上市首日跌破发行价情况。

  有券商分析师表示,下半年物业新股破发主要有几个原因,一方面是招股定价高,较高的估值水平使得破发的概率变得更大,另一方面是同质化小盘物业股集中上市,今年上市的物管公司以中小企业为主,整体规模不大,同质化新股大量增加,市场不愿出高价购买股票,因此,中小物管企业将承受更大的破发风险。

  今年捌月三道红线提出以来,房企融资大门日趋收紧。三道红线之下,分拆新业务上市募集资金,也被不少开发企业视为一种去杠杆、加权益的办法。

  截至今年上半年,融信中国以“剔除预收款后的资产负债率为柒叁.捌%,净负债率为玖壹.贰伍%,现金短债比为壹.柒倍”的表现触碰一条红线,获得一张黄色警告牌。融信服务寻求上市也有寻求降低资产负债率的打算。

  不过,随着上市物业企业增多,且在新股连续破发的氛围下,融信服务能否得到资本市场青睐,还需时间来检验。( :中新网)



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