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从地产融资“三道红线”,深圳供卵看国家需要什么样的地产企业
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  这段时间,关于地产融资“三道红线”的分析其实非常多,今天也是应朋友的邀请,一方面科普一下“三道红线”,另一方面谈谈我对国家需要什么样的地产企业的个人看法。

  大家都知道,在国内抛开政策因素谈任何事情都是不切实际的。改革开放以后为什么我们发展的这么好,离不开我们国家体制下政府做好了全局规划以及对社会各界(包括企业)的政策引导。

  十几年前,我还在大学里学税法的时候,老师讲到土地增值率的时候提到一个很普通的优惠政策:建造普通标准住宅土地增值额小于贰零%免征土地增值税。这一个小点我过来壹零来年还记得非常清楚,就因为老师当年对此是这么解释的——国家鼓励房地产企业给老百姓造便宜的好房子,如果没有在拿地之后赚暴利,只是一个比较合理的利润,那国家在税收上就给足优惠了。

  这个事情也对我有不小的影响,帮我从一个普通的高中生,真正转型成了一个经管类专业的大学生,因为之后看问题我都会尽量考虑政策导向的影响,以便更加全面的分析问题。

  这次国家给房企们定的“三道红线”,虽然还是在征求意见的阶段,但是其导向性已经非常明确了。下面,从我一个搞金融的视角给大家分析分析。

  首先,第一道红线是“剔除预付款后资产负债率大于柒零%”。

  可能炒股的朋友会比较清楚,但是不是做金融、经济方面的朋友不太懂什么意思。简单来说,任何一个企业的资源都是企业的资产,但是 都只有两个方面,一个是股东投入的,另一个是从债主那里借的。那么资产负债率这个指标,等于负债除以资产,用白话说就是衡量企业所拥有的资源,或者说资产,从比例上看有多少是从债主那里借的。

  用直觉就能知道,一个人或者一个企业从债主那里借的钱如果占多数,肯定是很危险的。世界范围内一般公认的,超过这个水平风险就比较大的水平,恰好就是柒零%。就如同我们现行的买房政策一样——从贰零壹零年开始第一套房首付最低不低于叁零%,后来上调到叁伍%,基本上和资产负债率不超过柒零%是同一个意思。简要总结一下,国家希望看到地产企业资产负债率低于柒零%,也就是一个杠杆不高的健康房地产企业。

  那么“剔除预付款之后”又是什么意思呢?这个问题其实也很简单,其实就是初中数学题。如果分子和分母同时减去一个正数,那这个数是变大还是变小?——答案是变小。

  对应到财务报表里面,企业预收到的货款,一方面是作为企业受到的现金作为资产入账的,同时预收款意味着企业未来要给付货物或者提供服务,所以预收款也是一种负债。考虑到当前房地产行业的实际情况,如果能够将房屋通过预售的方式卖出去,实际上总体风险是略有减少的。因此剔除预收款,正常情况下计算资产负债率的分子分母同时减少,资产负债率下降,对房企而言也是有利,也是符合政策实际的。

  第二道红线是“净负债率大于壹零零%”。

  所谓净负债率,计算方式是有息负债减去现金资产后,与净资产的比值。可能这里净负债率不太好理解。举个例子来说,一个人借了壹零零万的房贷,同时银行账户里有肆零万的存款,那么名义上这个人的负债是壹零零万,但实际上他个人的净负债只有壹零零-肆零=陆零万。换句话说,净负债更能反映企业实际的负债金额。

  那么如果房地产企业没有踩这道红线,也就是说净负债除以净资产小于壹零零%,或者说净负债比净资产要小。理论上这样的企业没有达到破产的标准,或者说即使破产了,股东投入的净资产能够完全补偿净负债,保证债权人的权益能够壹零零%得到偿还(虽然实践上几乎不太可能)。

  这样设计的原因和目的显而易见。目前房地产企业吸纳的社会融资很多,大头是银行、信托,其背后的资金很多也都是普通老百姓的。如果满足净负债小于壹零零%的话,那么就算房地产企业破产,也能保证银行、信托的理财产品能够兑付本金,从而控制风险不向金融业传导。

  第三道红线是“现金短债比小于壹倍”。

  这个比率的计算公式是经营净现金流与短期负债的比率,没有专业知识背景的可能理解起来有点困难。还是举个例子来说吧,比如说某个家庭一年要还壹贰万的房贷,这个家庭的收入是贰零万元,支出是伍万元,那么现金短债比就等于(贰零-伍)/壹贰=壹.贰伍。也深圳供卵就是说,现金短债比是房企经营一年能产生的经营性现金流入(不包括借贷的钱),与未来壹贰个月需要偿还金额的比率。

  显然,这个比率越高越好,越高越不容易出现流动性风险。反之,如果这个比率低于壹,说明企业光靠自己经营、销售房产还不足以偿还年内到期的负债,一般情况下就必须借新还旧,才能把这个窟窿补上。否则这个企业就容易因为没钱还债出现债务违约。

  所以这道红线下,房地产企业现金短债比率大于壹,则这个企业通常来说不会因为现金不足出现债务违约。

  综合来看,过去房价快速上涨情况下,就如同炒股的人想要场外配资多赚利润一样,房地产企业主动加杠杆、拼规模。当房价趋于稳定时,不少房地产企业选择借旧换新、拍地王拿融资的半主动加杠杆。上述的模式已经累积了不少风险,也引起了监管足够的关注。

  而这次“三道红线”的指导意味非常清楚,国家希望看到的是健康的房地产企业,是风险不会向金融等其他领域传导的房地产企业,是不会因为现金不足导致债务违约的房地产企业。做不到这三条的企业,再想到处借钱,就俩字——没门!



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